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上地区域写字楼分布图

  • 上地定位是高科技产业中心,区域内部既有研究中心、产业基地,又有商贸中心,“产学研销一体”,产业链条十分完整。目前上地已经形成了以IT为主的产业和企业聚集,产业结构为:电子信息产业70%,光机电一体化20%,新材料、新能源5%,生物工程、新医药5%。截止到目前,进驻上地的高新技术企业1500家左右


  • 上地区域写字楼分布图

    一、上地区域概述

    1991年经国家科委和北京市人民政府批准,上地信息产业基地建设启动,它是我国第一个以电子信息产业为主导,集科研开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合高科技工业园区,分为南区和北区,总占地面积2.43平方公里。长达18年的建设,使以上地信息产业基地为中心,南至清河,北至西北旺路,西至上地西路,东至八达岭高速路的上地区域基础设施逐渐完善,城铁开通、白颐路北延,成为极具开发潜力极大的一个板块。这个板块东临奥运场馆、南守中关村商圈,得益于高科技与奥运经济的双重辐射以及较低的土地开发成本,现已显露出了巨大的市场潜力,成为了中关村和亚奥地区最大的商务办公补充基地,也是京城地产最热的区域之一。

    上地区域的写字楼大致以信息路为中轴线,沿途分布在其周边,其中又以上地环岛为界,分为南北两个区域。北区的写字楼集中在上地八街以南的部分,有志远大厦、联想大厦、汇众大厦、鲁能科技大厦、中关村发展大厦、中关村创业大厦、彩虹大厦、嘉华大厦、国际创业园、东方电子科技大厦等,而位于上地八街以北的只有百度大厦、辉煌国际广场、烽火科技大厦、鹏寰国际大厦等为数不多的几个写字楼。南区的写字楼相对较少,主要有硅谷亮城、科实大厦、上地大厦、科贸大厦等项目。而上地的核心项目位于东北旺的中关村软件园,则汇集了国际软件大厦、中科大洋大厦、信息中心、方舟大厦、钻石大厦、华夏科技大厦、汉王科技大厦、首创空间等知名写字楼。

    二、上地写字楼市场需求结构分析



  • 1、产业结构

    上地定位是高科技产业中心,区域内部既有研究中心、产业基地,又有商贸中心,“产学研销一体”,产业链条十分完整。目前上地已经形成了以IT为主的产业和企业聚集,产业结构为:电子信息产业70%,光机电一体化20%,新材料、新能源5%,生物工程、新医药5%。截止到目前,进驻上地的高新技术企业1500家左右,其中年营业收入超亿元的有40多家;国内知名企业有联想、百度、北大方正、用友、彩虹、东方电子、许继、浪潮、鲁能、华环、清华同方等民族高新技术企业;国际知名企业有IBM中国工程技术中心、研究中心、FANUC(发那科)、诺维信、瑞萨四通等。

    2、行业结构

    上地区域写字楼大部分为大型企业集团自建、自用项目,在功能、结构设计上均以服务高新技术研究开发及企业集团总部办公为基础。因此,该区域内部的写字楼客户以高科技企业、研发中心为主。据调查,IT、通讯和非IT类科技企业所占办公面积比例达到60%以上,其他行业的比例均在10%左右或以下,由此表明,IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外,民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户,未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。

    3、客户需求特征

    根据都市广宇公司调研数据显示,在上地现有的企业当中,50人以下的中小型企业占85%,平均需要的办公面积为260平方米左右,而其中10人左右的企业又占了80%,办公需求面积只有100平米左右;50—100人企业占9%,平均需要的办公面积1094.20平方米;100人以上企业仅占 6%,平均面积5660.87平方米。

    1)大型民营企业或股份制企业:这类企业实力雄厚,市场化程度较高,一般购买独栋且以自用为主,兼顾投资,因此会选择性价比较高的项目。而且,整栋楼也冠以企业自己的名字,比如浪潮大厦、金山大厦、联想大厦。在11月17日,全球最大的中文搜索引擎百度正式迁入位于上地信息产业基地的新办公和研发大厦——百度大厦,总建筑面积达91500平方米,现已成为北京科技界的新地标。

    2)生产型、研发型企业或外地进京企业:这类企业对区域环境要求不高,更看重交通便利,价格便宜等其他因素。生产型高科技企业一般会选择能提供优惠政策的科技园区内项目,如上地国际创业园、硅谷亮城、中关村孵化园、中关村软件业园正是抓住了这类企业的需求。中关村软件园的产业定位正是为软件企业提供全方位、专业化的服务体系。作为政府促进产业发展的一个“抓手”,大力发展中关村软件园对上地乃至整个北京软件产业保持领先优势有着重要意义。

    3)中小企业及个人投资者:个人投资者曾经是中关村及上地办公市场的主力客群,受资金原因限制中小企业和个人投资者对产品的需求面积大多在100-200平方米左右。他们比较容易受到营销手段的影响,形成一些项目热销的场面,如硅谷亮城、辉煌国际广场都曾出现过的热销的奇迹。目前,中小企业的购买需求仍然存在,但已经不是市场主流,他们主要选择性价比很高的项目购买,如上地信息大厦、CPE大厦等众多乙级写字楼主要通过这些中小企业进行消化。

    三、上地写字楼的优势及租金分析

    1. 区域优势分析

    根据都市广宇公司调研数据显示,上地区域现有写字楼项目总存量占海淀区总量的11%,平均租金水平为3.0元/平方米/天,目前整体入住率都在90%-95%之间,那么是什么原因致使上地商圈有如此高的入住率呢?

    上地商圈属于“中关村”电子、高科技领域的延伸,以从事IT行业为主,而上地的写字楼从品质上看丝毫不亚于中关村核心的写字楼,但其租售价格却要低很多,同时中关村商圈土地资源稀缺,不能满足大企业自建楼宇使用,再加上该区域已经充分具备了成熟商务区的软硬件条件,因此,大量写字楼资本纷纷将目光投向了这个区域,“上地”成为他们的不二之选。

    都市广宇公司在调研中以环洋大厦为例,阐述上地板块写字楼的最新动向。环洋大厦建筑面积为12000㎡,位于上地十街,从年初到年尾一直是满租,入驻的企业均是比较知名的IT行业,像海辉软件,神州金信,与清华大学合作的维信诺等等。紧邻地铁的交通便利性比一街之隔的中关村软件园更具优势,而且在价格上并未提高,均价在3.5元/天/平方米,而中关村软件园内均价仅在3.0元/天/㎡。联想、百度、神州数码、盈创动力、辉煌国际大厦等邻近地铁的其他楼盘,只有盈创动力和辉煌国际对外出租。环洋大厦较这些项目相比,具有产权统一,物业设施均比较新的优势,虽然在价格上比盈创动力(2.5-3.0元/天/平米)和辉煌国际(2.5-3.5元/天/平米)略高,但租户出于使用及日后沟通的便利性的考量,,更倾向于选择物业公司隶属于开发商的项目。

    2、上地写字楼租金价格分析

    上地区域写字楼项目主要为高科技企业集团总部及研发中心,同样享受中关村各项优惠政策,且土地资源丰富,适合研发型企业总部入住。上地现有租赁项目较多,企业自用楼盘较为突出,楼内租户多为其的下线公司或有各种业务关系的企业。因此,租金价格除了受到市场的影响外,更受到企业的重要关系影响,略高或略低于市场价格。都市广宇公司通过对上地诸多项目的调研,初步得出,上地区域项目平均租金稳定在2.5-3.0元/平方米/天。以下对比分析了几个比较有代表性的项目,详情请见下表:



  • 四、写字楼投资成交分析

    以上地区域的“收官之作” 硅谷亮城为例, 它位于上地环岛西南侧,扼守上地南大门,东邻上地信息路,南临农大南路。作为北京西北部地区最具规模的大型商务集群,项目占地101479m2,总建筑面积272605 m2,其中高档写字楼15栋,共计19万平米、综合商业建筑一座,7万平米。在2006年8月18日开盘当日,就有9家知名企业购买了该项目14万平方米的写字楼及商业面积,总金额超过10亿元。 在开盘仅仅三个多月之时,已有接近90%的写字楼面积销售一空,这不能不说是北京写字楼市场的一个奇迹。据了解,这些企业之所以决定在开盘之时花重金购买该项目,主要是看中了上地区域的完善与成熟,以及项目的高端品质和良好的保值升值前景。 都市广宇专业意见认为,正是上地区域的完善与成熟、项目自身的高端品质和良好的保值升值前景才成就了今天的硅谷亮城,并拉升了上地区域内楼市的价格。



  •  
    五、上地区域写字楼市场发展前景

    上地区域拥有优秀的自然环境与优惠的产业政策,同时分享海淀区优越的教育资源与科研资源。上述优势因素吸引了许多国内、国际机构把这里作为研发中心。此外,相对低廉的写字楼售价和租金,再加上整体的产业链及产业环境,也使得区域成为中小型高科技公司创业和发展的温床。而上地的脊梁——中关村软件园就充分发挥高科技产业基地的优势,努力成为促进技术进步和增强自主创新能力的重要载体,成为带动上地区域经济结构调整和经济增长方式转变的强大引擎,成为高新技术企业“走出去”参与国际竞争的服务平台和抢占世界高技术产业制高点的前沿阵地,给中国的软件企业提供了良好的发展环境。中关村软件园作为加快发展软件技术、有效推进软件产业发展而兴起的科技园区,在研发与引进软件新技术、创新开发软件新产品、加速软件成果转化等方面,具有典型的示范与带动作用。它不仅带动上地的经济与发展、同时为数字北京的建设积累经验,中国软件产业也必将会从这里起飞。

    由于上地的发展前景被业界广泛认同,近些年上地写字楼市场飞速发展,自2006年起大量巨头级高科技企业已经纷纷入驻上地板块。上地现有写字楼项目总量大约40多个,但由于土地整体规划等客观因素,甲级写字楼项目数量有限。建设初始,该区域便决定了其主要是作为中小高科技企业的孵化基地,以及国内外大型电子信息行业企业的科技研发中心。预计今后几年,上地还将继续以特色写字楼项目主导市场,吸引中外投资公司及国内外高科技大型企业的进驻。只有真正做到了产品的细分和多层次化,才能保证市场持续良性发展。

    随着上地区域基础设施、商业地产和交通网络的逐渐完善,该区域的写字楼项目已经显露出了巨大的市场升值潜力,同时众多开发商瞄准这一巨大的市场需求,争相采取大动作进入,随着整个中关村产业的北移趋势,如今的上地正在逐渐的摆脱陪衬的角色,科技型企业继续扎堆在中国硅谷,郊区化办公的理念已蔚然成风。



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